🔑 Аренда#

🟢 много опыта · основа: 1 478 утверждений из 867 сообщений, 22 чатов · досье от 24.09.2026

Коротко

Полный платёж = аренда + кондоминиум (кондо — ежемесячный взнос за обслуживание дома, часто 30–40% всей суммы) + IPTU (муниципальный налог на недвижимость).
Залог (caução) по закону — не больше 3 месячных аренд и только один вид гарантии; иностранцам без бразильского дохода на практике предлагают внести 3–10 месячных аренд.
Взъездной пакет обычно — минимум 3 аренды + первый месяц, плюс кондо и коммуналка.
Цены сильно зависят от города и района: от 1300–2500 R$ за двушку в Жуан-Песоа до 12000–55000 R$ в Журере (Флорианополис) и Барре (Рио-де-Жанейро).
Сезон (декабрь–январь) поднимает цены в 2–3 раза; искать жильё лучше в октябре–ноябре.
Airbnb работает как трамплин: месяц через площадку, затем прямой договор; но долгий Airbnb примерно втрое дороже прямой аренды.

Нельзя

Не соглашайтесь на одновременную оплату залога и предоплаты: взимание того и другого сразу — уголовное преступление (art. 43, II закона 8.245/91, арест до 6 месяцев или штраф).

Пошагово#

Сложите бюджет из трёх частей: аренда + кондо + IPTU.
Выберите город и район — это главный множитель цены (безопасные районы дороже, малые города дешевле).
Ищите на площадках ZAP, Viva Real, OLX, ImovelWeb, QuintoAndar, Chaves na Mão и через риелторов — каждый риелтор ищет только по своей базе.
Сверьте в объявлении плату за кондо, IPTU и TCR — их пишут над описанием и приплюсовывают к аренде.
Определите вид гарантии — нужен один из четырёх: caução, seguro-fiança (страховка вместо залога), fiador (поручитель с недвижимостью в штате) или título de capitalização.
Согласуйте размер залога (по закону — до 3 месячных аренд) и берите расписку на любую предоплату.
Оплатите взъездной пакет: минимум 3 аренды + первый месяц + кондо и коммуналка.
Сфотографируйте состояние квартиры при заезде.
Возьмите при въезде платёжки IPTU и кондо — по ним видно долги по квартире.

Что подготовить#

Бюджет: аренда + кондо + IPTU + взъездной пакет (3 аренды + первый месяц)
CPF (бразильский налоговый номер) и местные документы, если есть
Подтверждение дохода — бразильского, если есть (иностранные выписки могут не принять)
Список площадок: ZAP, Viva Real, OLX, ImovelWeb, QuintoAndar, Chaves na Mão
Вопросы агенту: плата за кондо, IPTU, TCR, что входит в кондо (вода, газ), вид гарантии, размер депозита
Готовность к квартире без мебели — 80–85% квартир сдаются пустыми
Телефон для фотофиксации состояния квартиры при заезде

Сроки и цены#

Что	Срок или цена	По данным на
Залог по закону	до 3 месячных аренд, один вид гарантии	11.2025
Залог для иностранцев на практике	3–10 месячных аренд	09.2026
Взъездной пакет	минимум 3 аренды + первый месяц + кондо и коммуналка	10.2025
Кондоминиум	30–40% всего платежа	11.2025
Кондоминиум, разброс	100–5000 R$/мес	03.2026
IPTU, ориентир	~120 R$/мес за 50 м²; ~200 R$/мес за 100 м²	03.2026
IPTU, скидка за раннюю оплату	годовая до 5 января; меньшие до 5 февраля и 5 марта	01.2026
IPTU, пени	~20% в год	11.2025
Страховка вместо залога	10–15%, не возвращается (пример: 650 R$ на 85 м²); в Куритибе 12–20% аренды в месяц	02.2026
Бронирование	20% месячной аренды (данные 2024); за пересдачу 1000–3000 R$	09.2026
Сезонный рост цен	х2–х3	05.2026
Штраф за досрочный выезд	месяц аренды; полмесяца после 6 месяцев проживания	05.2026

По городам#

Флорианополис

Ingleses и Canasvieiras: однушки от ~3800, двушки 3800–5700 + кондо 450–750 + IPTU 75–245, трёшки 6000–6700.
Jurerê: двушки 5900–9300 + кондо 700–1300 + IPTU 120–300, люкс 14500–25000, дом 600 м² за 55000; депозит обычно х3 (встречается х2).
Campeche: двушки 4150–6500 + кондо 500–1700, таунхаусы и дома 5900–11500; центр — 70–95 м² за 3900–6000.
Нижний сегмент: китнет (мини-студия) ~1500, комната дешевле; при достаточном бюджете снять легко (депозит 1–3); аренда за прошлый год +9%, в текущем снижается.

Сан-Паулу

Студия ~3000, в фавеле ~1000; хорошая квартира в хорошем районе 12000–14000 (данные 2022); в городах-спутниках в 2–4 раза дешевле.
Требования жёсткие: для аренды 3000 R$ требуют доход 15 тыс; иностранные банковские выписки не приняли (один случай).
Бывают экстремальные условия: депозит 60 тыс при аренде 22 тыс/мес плюс косметический ремонт при выезде (один случай).
Индексация ~4% в год (данные 2025); электричество ~150 R$/мес.

Сантос

Одна и та же квартира 93 м² в Embaré дешевела: 5200 → 4900 (данные 2025), затем 4500 → 4200 R$.
Однушку с мебелью в хорошем районе дешевле 3000 не нашли, сняли за 3500; José Menino однушка 3500, Гонзага 5000 + кондо и IPTU.
Долгосрок — только при бразильских документах (один случай); в одном агентстве услуги риелтора бесплатны для арендатора.
В Сантосе дешевле, чем во Флорианополисе (один случай).

Рио-де-Жанейро

Копакабана: 48 м² за ~3900 + кондо (несколько независимых сообщений); студия 30 м² за 4000 со всем включённым, свет и газ ~300 отдельно.
Относительно нормальная квартира без мебели ~1500 (один случай); хороший район ~10 тыс с кондо; в Барре семьи снимают за 20–25 тыс.
IPTU за дом 80 м² в пригороде — 340 R$ (данные 2021).
Схема «месяц через Airbnb → прямой договор» работает, но 10–15 хозяев отказались заверять договор для ВНЖ (вид на жительство) — один случай.

Жуан-Песоа

Пустая двушка в хорошем районе ~2000 (диапазон 1000–2500); трёшка в Estados за 2000; меблированная двушка в Бессе за 3000 с газом и обслуживанием.
450$ в 150–200 м от океана с бассейном; Intermares 3900 с депозитом 3900.
Хозяева обычно согласны на один залог, торг уместен; в пригороде дешевле и с охраной.
У одного человека трижды объявления не соответствовали реальности — проверяйте лично.

Куритиба

Квартира от частника в новом доме 1550 + коммуналка, зимой итог не выше 2500; однушки на долгосрок ~3500 против 4000–6000 на Airbnb.
Самый дорогой район — Batel; дешевле: Juvevê, Bigorrilho/Champagnat, Merces, Cabral, Vista Alegre, São Braz.
Страховка вместо залога — 12–20% аренды в месяц.

Ресифи и Кабу-Санту-Агостинью

В самом Ресифи не нашли аренды дешевле 250 тыс руб/мес при расчёте на ~100 тыс за двушку (один случай); апартаменты в отеле 500$/мес + 3000$ вперёд, без залога (один случай).
По одному загранпаспорту снять трудно (один случай; то же про Форталезу).
Кандейас: 200 м² с видом на океан за 2500 (считает удачей); двушка 140 м² в первой линии за 4200 (данные 2025).
Piedade 3000–3500 — шумно и вечером небезопасно; Paiva 7500 — примерно вдвое дороже соседних районов (данные 2025).

Витория и Вила-Велье

Praia da Costa: от 2500 до 6000+; ~50 м² с мебелью от 3500 + IPTU и кондо.
С залогом работают почти только собственники напрямую — агентства с залогами почти не работают (один случай).
В Санта-Катарине и Паране дороже (один случай).

Балнеариу-Камбориу

Квартира 144 м² за 15000 + кондо 1600 + IPTU 250; дом 192 м² за 8300 + кондо 422 + IPTU 3600/год; дом 700 м² за 40000 (единичные свидетельства).

Форталеза

Две спальни у океана за 800$ (один случай); по загранпаспорту снять трудно (один случай).

Салвадор

Студия 1500 R$ со всем включённым плюс горничная (один случай).
Безопасные районы — Барра, Ондина, Риу-Вермелью.

Гуаружа

От 3000 + кондо (один случай).

Гуарульюс

2700 R$/мес в лучшем кондоминиуме города (один случай).
Требовали поручителя-бразильца и оплату года вперёд ~6,5 тыс $ (данные 2023, один случай).

Сан-Жозе (материк Флорианополиса)

120 м² за 5600 + кондо 900 + IPTU 125 (один случай) — заметно дешевле дорогих островных районов.

Сан-Жозе-дус-Кампус

Дешевле Сан-Паулу (один случай).

Побережье Параны

Дом у моря за 3800 (один случай).

Кабу-Фриу

Легко согласились на залог в 3 месячные аренды без подтверждения дохода (один случай).
Долгосрок почти не сдают — только до сезона (один случай).

Блуменау

Скидка ~30% на IPTU 2027 при регистрации на сайте города (один случай).
Прописку не дают, жильё подтверждается годовым договором (данные 2022, один случай).

Частые ошибки#

Считать бюджет только по аренде: кондо (30–40% платежа) и IPTU идут сверху, в объявлениях их пишут над описанием.
Платить бронь без расписки: 20% месячной аренды или 1000–3000 R$ при срыве сделки не возвращают.
Соглашаться на залог и предоплату одновременно — уголовно наказуемая схема (art. 43, II закона 8.245/91).
Не фотографировать квартиру при заезде: залог удерживали за естественный износ без фотопруфов (один случай).
Рассчитывать на seguro-fiança без кредитной истории CPF — страховку не оформят.
Искать жильё в высокий сезон (с 14 декабря до конца января) — не найти (данные 2024); лучше в октябре–ноябре.
Бронировать по объявлениям без просмотра: у одного человека в Жуан-Песоа трижды квартира не соответствовала объявлению.
Жить долго на Airbnb без перехода на прямой договор — примерно втрое дороже прямой аренды.
Планировать аренду под ВНЖ без проверки: хозяева могут отказать в заверении договора (один случай — 10–15 отказов).

Как на практике#

Залог должен лежать на специальном счёте или в caderneta de poupança (сберегательный вклад), а не у собственника наличными.
Обход завышенных депозитов для иностранцев: месяц на Airbnb с переходом на прямой договор, оплата года вперёд, мелкие агентства и собственники-соотечественники (залог наличными).
Страховку вместо залога многие соглашаются принять; она не возвращается, а без кредитной истории CPF её не оформят.
fiador почти не используют: с поручителя требуют полный пакет документов, при конфликте могут вызвать в суд.
Возврат залога: сообщения расходятся — от полного возврата после покраски стен до удержаний из-за оттенка краски (7500 R$, один случай) и придирок агентств; был и возврат через суд.
Покраска при выезде: сообщения расходятся — стандартное требование, если квартира сдавалась покрашенной, но по мнению одного из участников по закону арендатор красить не обязан.
Торг работает: на Airbnb при долгом сроке снижали 1700–2300$ до 850–1000$, в несезон 4000–5000 R$ до 2000 R$; один участник сбивал до 50%.
Комиссия: по нескольким сообщениям платит собственник, но встречались комиссия $500 и 50% месячной аренды; требование комиссии сверх залога — подозрительная схема.
QuintoAndar: сообщения расходятся — одному дважды в Сан-Паулу сайт не дал договор при согласии хозяев и отклонил по системе условий; другие снимали по протоколу без пластикового ID, а семье выдали квартиру с нулевым CPF и иностранным доходом.
Бразильский доход: сообщения расходятся — часть пишет, что нужен именно местный доход (иностранные выписки отклоняли), другие снимали без бразильских документов перед карнавалом и при оплате года вперёд.
Договор сдвинут в пользу арендодателя: штрафы за досрочный выезд, встречался даже штраф за неответ в мессенджере; абсурдные пункты убираются переговорами — за 4 раунда один участник убрал двойные штрафы и привязал выезд к акту приёмки.
В сделке бывает 2–3 посредника; посредники-соотечественники завышают цены.
Отдельная проверка долгов квартиры перед сделкой не принята: при въезде дают платёжки IPTU и кондо, по ним видно долги.
В кондо часто входят вода и газ; fundo de reserva (резервный фонд) платит собственник, а не съёмщик.
Правила кондо бывают жёсткими: запрет шума, в некоторых запрет проживания с детьми, штраф 120$ за лифт без футболки (один случай); кондо может подать на жильца в суд.
Скидку за долгий контракт хозяева дают неохотно — сезонная сдача выгоднее.

Чего пока не знаем#

Полный текст и детали закона 8.245/91: сроки возврата залога, порядок оспаривания — в материалах только пересказы.
Как точно считается IPTU в конкретном муниципалитете — есть только ориентиры по метражу и упоминание стороннего калькулятора.
Кто по правилам платит комиссию риелтора — сообщения расходятся, официальных данных нет.
Входит ли вывоз мусора в IPTU или оплачивается отдельно — сообщения расходятся.
Что такое сбор TCR из объявлений — пояснений в материалах нет.
Как выглядит типовой договор аренды для подачи на ВНЖ и какие пункты в нём обязательны.

➡️ Дальше: Где жить

См. также: Банки и деньги · Налоги

Составлено по опыту людей из русскоязычных чатов и официальным сайтам Бразилии. Правила меняются — важное сверяйте на gov.br.